文/喻兵 孔佑颖

摘要：目前我国全过程工程咨询行业还处于发展初期阶段，本文以广州市产业园发展现状为基础，对产业园全过程咨询项目的建筑产品需求、市场情况、现有问题进行系统性研究，并从市场环境、产业需求、造价匹配、数字化平台等角度提出了现有咨询单位主导的全过程工程咨询服务关注要点和建议，旨在助力工程咨询企业在全过程咨询项目中提升服务能力，更好地匹配市场需求和企业建设目标，以期指导全过程工程咨询实践，推动行业高质量发展。

基于产业园项目投资大、功能定位难、资金回笼周期长、过程管控难度大等特点，全过程咨询服务以综合性、跨阶段、一体化、全链条管理协同的优势，成为产业园项目管控的首选模式。本文参考近年来多个全过程咨询项目实际案例与数据，结合前期策划思路对全过程咨询模式提升产业园开发建设采用的服务要点进行了系统的分析和总结。

随着国家对基础设施和公共设施投资力度的持续加大，以及企业对于项目管理和咨询需求的不断增长，全过程咨询在未来几年内有望保持稳定的增长态势。根据广州公共资源交易中心数据统计（2022-2024年），广州市全过程咨询项目（不含单纯全过程造价项目）数量及合同额逐年持续递增，市场稳步发展并已初具规模，预计仍将持续扩大。从公开中标额数据统计发现，合同额达千万级及以上的合同数量占比约14%，而总合同额占比超过50%；按项目类型划分，全过程咨询项目中新建项目占比70%，改扩建项目占比30%，其中房建项目占比72%，市政项目占比20%，其他项目占比8%；按业主类型分，受限于财政投资项目投资估算二类费用科目的限制，主要业主来源大多数为企业客户，国企发包占比超过70%，产业园全过程咨询项目占比80%以上。

全过程咨询模式与传统咨询模式相比，在服务范围、服务深度、服务流程等方面都更具备全面性和专业性，其通过把控各个阶段的需求整合和站在全生命周期的角度上将园区发展模式生态化、园区运营管理融合化、园区商业模式多元化和园区产业结构高端化。

一、广州市产业园项目全过程咨询模式服务策划难点

在产业项目实施中，介于近几年经济形式上升放缓，各大产业投资企业作为实施主体，策划、建设管理、造价控制、招商引资效果较不理想，项目立项时定位和收益预期相差较大，主要原因为，一是随着产业政策的支持，工业用地容积率已调整至高达4.0，在高层建筑的基础上，需保证大开间、高荷载和建筑时代感外立面，导致项目投资增至原有厂房的2-3倍，给项目从前期策划到招商引资带来较大的考验；二是为了加快资金回笼和项目进度，90%以上的项目均采用EPC模式，项目造价管控难度加大，各方利益冲突不断。因此，为了加强过程管理，充分统筹前期策划和施工管控，建设实施主体选用全过程咨询服务成为此类项目的最优模式之一。策划难点具体来说包括以下几个方面：

（一）新型产业园入市后的定位不精准，产品竞争力不足

各园区主导产业趋同，同质化特征明显，在经济下行的几年，园区发展面临“全球疫情”“全球经济格局”“全球产业链重构”三个不确定性，同时也面临“全球科技革命”“产业变革”“新时代国际开放合作”三个机遇，在此背景下，产业园出现了产业结构调整压力、招商和运营挑战、科技与创新体系的不完善等问题。主要问题如下：

一是产业和建筑缺乏适配性。新型“工业上楼”产业园迅猛发展，并不是所有产业都适合上楼，需要根据产业适配性进行合理规划，如轻型生产、环保型、低能耗、低振动的高端制造业更适合上楼，传统行业及对精度要求较高的行业适合传统低层厂房。

二是园区定位同质化。园区定位不准确，同质化现象严重，产业结构趋同，导致产能过剩，如广州市科学城、知识城、生物岛拥有大量的生物医药产业园，此类产业园未能形成集聚效应，基础配套设施也未突出特色。

三是技术研发与数字化应用水平较低。由于缺乏技术研发平台和创新平台、统一的衡量标准和顶层设计，广州市产业园区数字化转型大多处于初级阶段，服务模式和技术创新不足，部分园区尚未充分应用数字孪生、AIGC等前沿技术，影响园区自身的运营效率和管理水平，限制产业链协同融合发展。

四是垂直交通荷载不足和物流效率低下。产业园区作为工业企业集聚和生产活动的核心载体，其高效运转依赖于顺畅的人员流动、物资流通和信息传递，垂直交通和物流效率是提升产业园竞争力的关键。而广州市现有园区往往忽略此项因素，其垂直交通与物流效率低下限制了入驻企业类型。

（二）设计和招商需求不匹配，背离产业定位

一是空置厂房过多。据不完全统计，广州市共有产业园区累计达2726家，黄埔区、番禺区、白云区等区域的产业园区数量较多，其中黄埔的空置厂房和研发办公面积占比分别达到48%和53%，整体的供应量过大。

二是“千园一面”形势造成产业资源难以合理分配及有效利用。园区之间竞价明显，导致招商运营难。此外，目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，只注重园区工程建设，不注重园区产业的运营管理、产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善，园区发展后劲不足，难以形成可持续竞争力。如结构荷载较小无法满足中试设备的进入、楼层高度过低无法满足仓储和生产的需求、无足够容量的污水处理设备、货车运输动线不顺畅等，在同质化产业园数量多的现状下，直接导致产业园区发展面临低效困境。

（三）投资估算未能充分考虑项目实施中的不可预见风险

随着新型产业用地（M0）和创新型产业用地（M9）陆续问世，产业的多样性更需要进行充分的前期研究，实现在工作场所基础上，生活配套业态与城市布局的整体融合、建筑总面貌和总成本的平衡。

可研中投资估算是项目控制投资的重要手段，是项目投资决策的第一道关键环节。但在现有项目中建设单位为追求收益率一味降低总投资，导致后期由于设计变更、不可预见风险等因素造成突破投资，在投资流程上和决策上需要重大调整。如广州白云区某产业园项目为加强项目盈利能力将工程费单价降至4000元/平方米，增加了后期不可预见风险，且此项目在EPC的实施中，设计考虑区位城市面貌，运用了占比较高的幕墙，导致施工过程中由于地质原因基坑及溶洞处理超出投资4000万元，预备费无法承担超出部分，项目概算超出投资估算，建设单位需重新调整可研，浪费了时间、降低了收益预期。

反之，以广州市某生物加速器产业园改扩建项目为例，建筑位于广州市科学城核心地段，为了确保城市面貌的美观和时代性，在项目设计初期未全面考虑入驻单位需求和使用便利性，追求建筑的独特性，外立面大量采用了幕墙材料和建筑体量的构造变化，造价约为5800元/平方米，总投资居高不下，后经过测算，在现有租金的情况下需至少按既有租金水平需提价30%才能满足企业投资项目5%的内部收益率的要求。经过全过程咨询单位设计管理和工程咨询的多轮的论证，从拟入驻单位的使用需求和大楼定位上进行了优化，减少了中央空调、装修面积、幕墙面积等，但增加了污水处理池的面积、地下停车?。悸窃扒３涤玫夭蛔愫桶旃枨蠛螅ひ涤玫赝３蹬浣ㄖ副甏?.3泊/平方米调整为建筑停车配建指标0.9泊/平方米）、企业共享服务等增加项目适用度和提高建筑竞争力的投资，最终工程单方造价为4500元/平方米，整体投资节约8000万元，降低了造价、提升了大楼的实用性，为入驻单位提供了更为便利的使用空间，缩短了投资回收期，增大了投资收益。

综上所述，多数开发园区在前期策划和建设发展过程只考虑低投资以及满足基本规范，忽视产业链的配套和产业环境的搭建，未能将建筑形态和产业的可持续发展联系在一起，全过程咨询单位的服务恰好弥补了这些问题。通过前期可研及投资估算需与设计优化互相协作，为项目运营出谋划策，贯彻限额设计理念，在总投资控制下优化方案，使设计方案在满足技术要点和建设方使用要求的前提下，做到造价最省、设计最优。在前期研究上实施“定制”园区，充分匹配拟入驻企业所需的层高、柱距、荷载、用电、用水、排水、通信等硬件设施指标，并通过强化产业运营服务，推动产业链协同发展，完善配套体系，真正实现产业园区的可持续发展，为区域经济注入活力。

二、产业园全过程咨询服务各阶段协同发展的建议

（一）注重前置招商，寻找项目收益和产业定位的平衡点

传统的园区建设模式往往在项目即将落地前进行招商工作，其流程介于园区施工和园区运营中间，导致招商范围受限，有意向入驻者的需求不能匹配园区配套的可能性，而招商前置模式则将招商工作从项目产业规划、设计阶段贯穿至园区运营，在前期策划就根据目标企业的实际需求定制化园区产品，确保园区建筑形态、园区配套与市场需求高度匹配。

图1 招商模式对比图

前置招商为园区的整体开发方向提供项目有力支撑，以需求主导设计定制园区总体规划，以定制型设计匹配建设方案，以建设方案确定投资估算。这种“订单式建设”不仅加强了投资的侧重点、减少重复投资和提升了园区的竞争力，还能有效避免因规划不合理导致的招商失败、因建筑形态不满足使用需求而导致的二次整改，以及实施和运营中的功能定位变化、投资变化而导致的调整立项，从而为企业减少了决策风险。

（二）充分利用全过程咨询团队“智囊”的功能，加强项目盈利点

产业园项目建设运营的核心是项目盈利。但企业通常缺少工程、投融资研究和招商运营的复合型人才，为项目引入具有产业意识、产业基因的人才，组建懂产业、懂园区、懂企业、懂招商的全过程工程咨询团队十分必要。

通过发挥全过程咨询团队的“智囊”参谋作用，根据园区不同的定位制定前期策划方案，强化顶层设计、优化设计方案与运营策略、协调各参建单位，来保证各阶段项目任务高质量完成。在前期策划阶段，应充分结合项目自身情况、市场动态以及区域开发趋势，制定精准且合理的财务分析方案，为项目的决策和实施提供科学依据，其中既要保证工程投资估算的准确性，避免后期超概导致的收益下降，也要注重运营期间收入及盈利点的准确性和全面性，确保项目盈利。在实施阶段，充分协调建设、勘察设计、监理、施工总包、专业分包以及材料设备供应单位等各方工作，既要保证限额设计的设计效果，又要保证项目保质保量，如期竣工。

（三）施工阶段的全过程造价管控

全过程造价咨询是综合性系统工作，其突破了传统意义上基本建设程序中某一阶段的造价咨询业务，各阶段造价咨询业务整合在一起发挥造价咨询的整体优势，是业主有效管理EPC项目的重要方法之一。全过程造价管理通过动态监控、精细管理和风险预防，建立完善的造价管理体系，实时跟踪施工进度、材料采购和成本支出，及时发现偏差并采取纠偏措施。同时，严格审核设计变更和现场签证，避免不必要的成本增加，并通过合同管理和风险分?；?，控制潜在风险，确保投资控制在预算范围内。

（四）后期运营工作中数字化平台的引入

数字化平台的应用贯穿项目从前期规划、设计、施工到后期运营的各个阶段，充分发挥数字化平台的优势，实现全生命周期的管理和服务是实现“生产服务+商业模式+金融服务”的全要素服务的重要工具之一。

数字化园区通过引入数字孪生、BIM、AIGC等前沿技术，赋能施工过程和运营管理，提升效率之余增加产业园附加值。在施工过程中，通过软件实现对项目设计变更、施工进度、造价等情况的同步监控，通过结构实测与深化设计查找碰撞点，提前反映施工难点，减少施工过程中的变更和延误；通过移动端数据采集，施工进度可以实时更新，并与计划进度进行比对，此外平台还包含计量模块，支持多专业多计量模式，解决计量超计提醒、线上审批留痕等问题；在运营管理中，一方面，推动数字孪生园区建设和AIGC应用。数字孪生园区实时反映产业园设备运行、人员流动、能源消耗、消防应急等状态和数据；AIGC则为园区提供强大创新工具，快速分析处理海量生产运行和市场动态数据，辅助园区管理决策。另一方面，积极打造园区“产业大脑”。随着市场经济发展和管理服务需求升级，构建智能化、可视化、协同化、绿色化产业发展平台，对园区产业资源精准画像，分析优势短板，为园区制定发展规划和招商引资提供科学依据，推动数字园区高质量发展。

图2 数字平台分析图

三、结束语

广州市产业园区建设存在定位不精准、产品竞争力不足、设计和招商需求不匹配、投资估算风险预测不足等问题，应充分利用全过程咨询“前期策划立项（含设计优化）+招标代理+工程管理+全过程造价”的优势组合，并以数据资源为核心，结合AI技术、运用新一代信息技术，综合集成产业链、供应链、资金链、创新链，融合企业侧和政府侧，贯通生产端与消费端，为产业生态建设提供数字化服务，实现产业园区真正意义上的全生命周期综合性服务，高附加值的推动产业园项目落地生根，助力国家各类高新产业蓬勃发展，推动广州市产业园区高质量发展。

（作者单位：广州市国际工程咨询有限公司 ）